巨变！烂尾房业主可以直接退款了！

烂尾房业主，迎来了最大的好消息。

(资料图片)

4月20日，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行。

其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了三点原则：

一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系。按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。 在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

字数很多，大家可能看的不太清晰，但说的内容全部都是烂尾楼可能碰到的情况。

1、碰到烂尾房，如果房企还有最后一点钱，那么这个钱应该优先给到工程建设款，用以保交楼。

2、如果购房者已经为房子付了全款，那么购房者要求交房的权利又比工厂款优先赔付。

3、如果房子已经不可能交付了，那么商品房消费者可以要求返还购房款。

需要注意的是：

这里的房子指的是住房，不包括商业办公用房。

贷款买房，银行也已经将你贷款的部分发放给开发商了，也是全款买房。

这对买到烂尾房的业主，算是个利好。

只是我仔细思考了下， 这依旧存在几个bug。

首先，此前买房烂尾房的业主，也是有退款判例的，只是退款之后，购房者只成为开发商的欠款人，而非债权人。

这会影响开发商的偿债顺序，购房者最终可能既拿不到钱，又拿不到房子，所以大多数人哪怕可以退房也不会选择退房。

这次最高法修改的也是这部分，更改了开发商的偿债顺序，将购房者购房款放在偿债最优先的位置。

确定了开发商的欠款偿还顺序，是购房者购房款偿还>工程款>抵押权和其他。

对开发商保交楼，对购房者维护权益都算是利好。

只是，购房合同和欠款合同，在我国是两份合同。

购房者找开发商买房这是购房合同，购房者找银行借钱，这是借款合同。

开发商烂尾是开发商违约，只能判定购房合同无效，但是很难影响到借款合同。

买到烂尾房，如果开发商资金也不够赔偿给购房者，那么购房者可能依然面临偿还银行欠款的问题。

这部分，在这次的文件中我没有看到解释。

最近，不少账号在报道这件事，评论过程中很喜欢写到，买到烂尾楼以后不用怕了。

这种说法是非常危险的。

最后我想再提醒大家，千万不要轻信这种说法。

因为大多数项目暴雷原因就是开发商真的没钱了，虽然法律规定开发商要还钱给你，但是没钱怎么还呢？能不能还清所有购房款呢？

这都是问号。

所以大家还是要小心开发商的债务问题，不想担风险的，最好就选择二手房。

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